Häiritsevä osakas tai asukas taloyhtiössä – mitä voidaan tehdä?

Meluava naapuri tai muutoin yhteisasumisen normeja rikastava osakas tai vuokralainen on yksi yleisimmistä syistä, joiden takia taloyhtiöt ottavat yhteyttä asianajajaan. Asunto-osakeyhtiölaissa on selkeä menettely tällaisen tilanteen hoitamiseksi. Noudatettava prosessi on tarkka ja yksityiskohtainen, ja virheellisesti toiminut taloyhtiö voi itse joutua korvausvastuuseen.

Ensimmäinen askel on kirjallinen huomautus. Taloyhtiön hallitus voi antaa häiritsevästi käyttäytyvälle osakkaalle tai asukkaalle kirjallisen huomautuksen siitä, että hänen käyttäytymisensä ei ole hyväksyttävää. Huomautus ei ole pelkkä muodollisuus – sen on oltava riittävän konkreettinen ja yksilöity, jotta se voi toimia perusteena jatkotoimenpiteille myöhemmin. Huomautusmenettelyä ei ole säännelty asunto-osakeyhtiölaissa.

Jos häiritsevä käyttäytyminen jatkuu huomautuksen jälkeenkin, taloyhtiön hallitus voi antaa osakkaalle varoituksen. Varoituksen saatuaan osakkaalla on mahdollisuus korjata käyttäytymisensä. Varoituksen antaminen on asunto-osakeyhtiölaissa säädelty menettely, ja se tehdään aina kirjallisesti.

Huoneiston hallintaanotto on viimesijainen keino, johon turvaudutaan vain vakavissa tapauksissa. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakas tai hänen huoneistossaan asuva henkilö aiheuttaa häiriötä tai muuten rikkoo velvollisuuksiaan tavalla, joka tekee asumisen muille osakkeenomistajille kohtuuttoman raskaaksi. Hallintaanottopäätökseen tarvitaan yhtiökokouksen enemmistö eli yli puolet annetuista äänistä.

Hallintaanotto tarkoittaa, että taloyhtiö vuokraa huoneiston ulkopuoliselle tai muulle asukkaalle, ja saamansa vuokratulot yhtiö vähentää osakkaan yhtiövastikkeesta. Osakkaan omistusasema ei muutu – hän säilyttää osakkeidensa omistuksen, mutta menettää käyttöoikeuden tilapäisesti.

Prosessin jokainen vaihe on dokumentoitava huolellisesti. Häiriötilanteet on kirjattava ajankohdan, laadun ja todistajien osalta. Virheellisesti tai ennenaikaisesti toteutettu hallintaanotto voi johtaa siihen, että taloyhtiö on korvausvelvollinen osakkaalle. Suosittelemme, että taloyhtiöt käyttävät oikeudellista apua prosessin läpiviennissä. Autamme taloyhtiöitä hallintaanottoprosessissa sekä yksittäisiä osakkaita puolustamaan oikeuksiaan.