Kiinteistön lämmitysmuodosta annetut tiedot kiinteistön virheenä

Turun hovioikeus antoi 20.5.2025 tuomion toimistomme hoitamassa kiinteistökaupan virhettä koskevassa asiassa, jossa riidan kohteena oli mm. kiinteistön lämmitysjärjestelmä. Kiinteistönvälittäjän välittämässä kaupassa oli myyty ostajille kiinteistö, jonka lämmitysmuodoksi oli ilmoitettu kaukolämpö. Kiinteistön lämpö tuotettiin viereisellä kiinteistöllä öljykattilassa ja johdettiin maanalaisen kanaalin kautta kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön. Kysymys jutussa oli siitä, oliko kaupan kohteen lämmitysmuodosta annettu oikeat ja riittävät tiedot ja oliko kiinteistönvälittäjä toiminut asiassa huolellisesti.

Hovioikeus totesi, että asiassa sovellettiin maakaaren säännöksiä kiinteistön virheestä sekä kiinteistön ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännöksiä kiinteistövälittäjän vastuusta.

Hovioikeuden mukaan oli riidatonta, että kiinteistölle tuotettiin lämpö lämpökeskuksesta, joka sijaitsi naapurikiinteistön varastorakennuksessa ja tuotti lämpöä öljyä kattilassa polttamalla. Toisin kuin tavanomaisissa kaukolämpökohteissa, lämmön ostajat vastasivat lämpölaitteisiin ja putkistoihin liittyvistä huolto- ja korjauskustannuksista pannuhuoneen energianmittauspisteestä eteenpäin. Kiinteistön myyjät ja kaupan välittänyt kiinteistönvälittäjä olivat tienneet nämä yksityiskohdat.

Hovioikeus katsoi, että kiinteistön lämmitysjärjestelmä ei ollut tavanomainen, ja sana ”kaukolämpö” ei riittänyt kuvaamaan sen ominaispiirteitä. Kiinteistön lämmitysmuoto on olennainen seikka kiinteistön ostajien kannalta, ja epätyypillinen järjestelmä on tuotava kiinteistön markkinoinnissa nimenomaisesti esille, jotta annettu tieto ei olisi virheellinen tai harhaanjohtava. Myyntiesitteessä, kuntotarkastusraportissa ja kauppakirjassa oli ilmoitettu ainoastaan sana kaukolämpö, eikä järjestelmän todellinen luonne ollut selvinnyt näistä asiakirjoista. Kirjallisessa materiaalissa annettu tieto ei ollut antanut oikeaa ja riittävää kuvaa lämmitysjärjestelmästä, eikä se siten ollut täyttänyt myyjien tiedonantovelvollisuutta. Hovioikeus totesi, että tieto lämmitysjärjestelmän yksityiskohdista oli jätetty antamatta myyntiesitteessä ja kuntotarkastajallekin. Myyjät eivät olleet esittäneet ostajille myöskään lämmönmyyntisopimusta, josta olisi ilmennyt muun muassa vastuunjako ja lämmityksen perustuminen polttoöljyyn. Tämä viittasi hovioikeuden mukaan siihen, että myyjien ja välittäjän tarkoituksena oli salata lämmitysjärjestelmän yksityiskohdat ostajilta.

Hovioikeus katsoi, että myyjät taikka kiinteistönvälittäjä eivät olleet näyttäneet, että ostajille olisi annettu oikeat ja riittävät tiedot poikkeuksellisesta lämmitysjärjestelmästä. Ostajilla ei ollut syytä epäillä epätavallista lämmitysjärjestelmää. Koska lämmitysjärjestelmästä annettu oikea tieto olisi voinut estää kaupan tai vaikuttaa kauppahintaan, kaupan kohteessa oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu myyjien antamaan virheelliseen tietoon perustuva laatuvirhe. Kiinteistönvälittäjä oli myös laiminlyönyt velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti hovioikeuden mukaan. Välittäjä oli tiennyt lämmitysjärjestelmän ominaispiirteet mutta niitä ei kerrottu ostajille ennen kauppaa.

Kiinteistössä oli ollut maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe lämmitysjärjestelmän osalta. Ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen. Lisäksi heillä oli oikeus saada kiinteistönvälittäjältä / välitysliikkeeltä korvaus vahingostaan. Hovioikeus arvioi, että lämmitysjärjestelmän virheestä johtuva hinnanalennus oli määrältään 25 000 euroa. Lisäksi hovioikeus katsoi kiinteistössä olleen muita virheitä, joiden perusteella myyjien oli maksettava 8 000 euroa hinnanalennusta. Myyjien maksettava hinnanalennuksen määrä oli yhteensä 33 000 euroa. Kaupan välittäneen kiinteistönvälittäjän aiheuttaman vahingon määrä vastasi 30 000 euron hinnanalennuksen määrää ja hovioikeus tuomitsi välitysliikkeen korvaamaan 30 000 euroa ostajille yhteisvastuullisesti myyjien kanssa.