Kosteusvahinko asunnossa – kuka vastaa?
Kosteusvahinko on rakennustekninen ongelma, josta kehittyy helposti monimutkainen oikeudellinen tilanne. Vastuunjako riippuu useasta tekijästä: vahinkokohdan sijainnista rakennuksessa, asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä, mahdollisesta myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä ja siitä, onko vahingon taustalla rakennusvirhe vai jokin muu kuten esimerkiksi tavanomainen kuluminen. Kosteus- ja vesivahinkojen korjaaminen on usein kallista, minkä johdosta ne aiheuttavat sangen paljon riitoja.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukainen kunnossapitovastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkaan välillä säännöksessä sanotulla tavalla. Pääsääntö on, että taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteiden, eristeiden, perusjärjestelmien, kuten putkistojen ja viemäreiden, sekä yhteisten tilojen kunnossapidosta. Osakas puolestaan vastaa huoneistonsa sisäpinnoista ja esimerkiksi laitteista kuten kodinkoneista.
Kosteusvahinkojen kohdalla tämä raja on usein epäselvä. Jos kosteuspiste on vesijohtoputkessa tai perusmuurissa, vastuu on tyypillisesti taloyhtiöllä. Jos kosteus on päässyt rakenteisiin osakkaan vaihtaman lattia- tai seinäpinnoitteen alta, tilanne voi olla monimutkaisempi. Yhtiöjärjestys voi muuttaa pääsääntöä – joissakin yhtiöissä osakas vastaa mm. märkätilojen vesieristyksestä yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella.
Asuntokaupan yhteydessä myyjän vastuu kosteusvahingoista perustuu asuntokauppalain virhevastuusääntöihin. Jos myyjä on tiennyt kosteusvauriosta eikä ole kertonut siitä, kyseessä on tiedonantovirheeseen perustuva vastuu. Jos kosteusvaurio oli piilevä eikä myyjäkään tiennyt siitä, kyseessä on piilevä virhe, josta myyjä on silti vastuussa, jos virhe on merkityksellinen.
Kosteusvahingon selvittäminen edellyttää yleensä rakennusteknistä asiantuntijaa, joka arvioi vahingon laajuuden ja syyn. Tämä asiantuntijalausunto on usein ratkaiseva sekä neuvotteluissa että mahdollisessa oikeusprosessissa. Reklamaatio on tehtävä kirjallisesti kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Kosteusvahinkotapaukset ovat usein monitahoisia, ja vastuunjako ei aina ole selvä ennen kuin tilanne on analysoitu kunnolla. Autamme sekä ostajia ja osakkaita vaatimusten esittämisessä ja myös taloyhtiöitä ja asunnon myyjäpuolta vastuukysymysten selvittämisessä.